2026 詹Sir 驗樓清單免費下載
50+ 項超詳細 PDF
由香港驗樓界始祖詹Sir 親自整理的業主自驗清單，逐區拆解 50+ 個必檢項目。完全免費下載，無需電郵登記， 隨時可印出帶到單位逐項勾選。新樓、二手樓、裝修驗收皆適用。
立即下載 PDF（免費）
目錄 Table of Contents
- 01.為何需要驗樓清單
- 02.PDF 內容預覽
- 03.免費下載 PDF
- 04.完整清單分區概覽（50+ 項）
- 05.驗樓程序 4 步
- 06.工具清單 — 業主可自備
- 07.詹Sir 補充的另外 23 項
- 08.自驗 vs 找專業驗樓師
- 09.常見問題 FAQ
01. 為何需要驗樓清單
收樓現場節奏緊湊，發展商代表會帶你巡單位、簽收文件、解釋窗櫃用法⋯⋯ 業主在這個壓力下很容易遺漏細節。一份結構化的驗樓清單，能幫你做到 3 件事：
省時
按清單逐項勾選，無需現場思考要檢查什麼，1.5 小時內完成 600 呎單位。
避免遺漏
業主自驗最易忽略的位置（防水層、排水、空鼓、配電箱）都已在清單內預留。
執修依據
勾選後配以相片，是要求發展商或裝修公司執修最有力的書面依據。
02. PDF 內容預覽
這份 PDF 不是隨手抓的網路範本，而是詹Sir 團隊根據 25 年、20,000+ 單位實戰經驗整理的版本。內容包含：
- ✓封面頁：單位資料記錄欄（地址、樓層、面積、驗樓日期）
- ✓驗樓前準備清單：必備工具、文件、注意事項
- ✓7 大區域分頁清單（客廳、廚房、浴室、露台、鋁窗、電力、結構），每項可即場勾選
- ✓詹Sir 23 項補充清單（坊間清單沒有的隱藏細節）
- ✓瑕疵記錄表：位置、嚴重程度、相片編號、發展商回覆欄
- ✓新樓 vs 二手樓專用提示頁
- ✓執修跟進表：發展商承諾日期、實際完成日期、覆驗結果
- ✓WhatsApp QR 碼：自驗有疑問時可直接聯絡我們
03. 完整清單分區概覽（50+ 項）
這部份是 PDF 內容的網頁化版本，方便沒有印表機的業主直接瀏覽或截圖。完整版（含瑕疵記錄表、相片編號欄、執修跟進表）請下載 PDF。
客廳 / 睡房(12 項)
- □牆身平整度（用水平尺檢查，不應有明顯凹凸或裂紋）
- □牆面油漆均勻度（光線下檢查色差、漆痕、補漆位）
- □地板平整度（波子測試 — 放波子在不同位置觀察是否滾動）
- □地板瓦磚是否空鼓（用硬幣輕敲，聲音空洞代表空鼓）
- □踢腳線安裝是否平直、有否縫隙
- □天花有否裂紋、滲水痕、油漆剝落
- □門框垂直度與門扇開合順暢度（不應有摩擦或卡頓）
- □門鎖、門鉸是否穩固、開關順暢
- □插座位置、數量、接地（用驗電筆測試）
- □燈位開關是否對應、有否閃爍或接觸不良
- □冷氣機位開孔尺寸、滴水管位是否合乎安裝
- □窗台 / 飄窗石材有否裂紋或污漬
廚房(10 項)
- □廚櫃面板平整、櫃門關合對齊、無刮痕
- □廚櫃內裡乾淨、層板穩固、抽屜順滑
- □石枱面接縫平齊、無裂紋、無污漬
- □煮食爐位開孔尺寸與供氣 / 電位準確
- □抽油煙機位電源、抽風喉接駁妥當
- □洗手盆水龍頭水壓、熱水溫度、漏水
- □水盆下水管接駁、底櫃內無漏水痕
- □去水位順暢、無倒灌異味
- □防水牆腳是否完整（廚房地面排水位 + 牆腳交界）
- □排氣孔 / 抽氣扇位置正確並運作
浴室(10 項)
- □潔具表面無裂紋、缺角、釉面瑕疵（座廁、洗手盆、浴缸）
- □潔具水位、排水順暢、座廁沖水力度
- □瓦仔（地磚 + 牆磚）平整、接縫一致、無空鼓
- □防水層測試（注水至浴室地面 5cm，30 分鐘後觀察樓下單位有否滲水痕）
- □地台斜度足夠（水流向地漏，不應有積水位）
- □玻璃淋浴間密封性、移門順暢、玻璃無刮痕
- □鏡櫃 / 浴室櫃是否穩固、燈位對焦
- □抽風扇運作、風量足夠（用紙巾測試吸力）
- □花灑、龍頭水壓、冷熱切換、無漏水
- □毛巾架、紙巾架、置物架安裝穩固
露台 / 平台(6 項)
- □地板斜度足以排水、無積水位
- □去水位置順暢、無垃圾或建材殘餘堵塞
- □欄杆穩固、高度合規（不少於 1100mm）、間隙小於 100mm
- □欄杆與牆身 / 地面接駁位有否生鏽、鬆動
- □防水層完整（特別是與室內交界位）
- □天花 / 平台板有否滲水痕、油漆剝落
鋁窗 / 趟門(6 項)
- □窗框垂直、與牆身接駁無縫隙
- □玻璃膠完整、無裂紋、無發霉
- □鉸位穩固、開合順暢、無異響
- □窗鎖功能正常、緊閉時無漏氣
- □玻璃無裂紋、刮痕、起霧（雙層玻璃）
- □趟門軌道順滑、滾輪無異響、密封毛邊完整
電力 / 水(6 項)
- □配電箱內各路標籤清晰、總掣與分掣運作正常
- □漏電掣（RCD）測試 — 按 TEST 鈕應跳掣
- □全屋插座驗電（驗電筆 / 三孔測試器）
- □全屋燈位開關運作正常、無閃爍
- □總水掣位置清楚、開關順暢
- □水壓測試（同時開廚房與浴室水龍頭觀察水壓變化）
結構(5 項)
- □外牆、內牆有否結構性裂縫（特別是 0.3mm 以上）
- □天花有否水漬、發霉、油漆剝落
- □地板水平整體偏差（橫跨整個單位用激光水平儀量度）
- □石屎柱、樑有否露筋、剝落
- □公共走廊、樓梯間結構（適用於買整幢樓宇情況）
04. 驗樓程序 4 步
按照以下 4 個步驟進行，可以最有效率地完成自驗：
整體環視
進入單位後先環視一周，記下整體第一印象（光線、氣味、地板平整感、油漆色差）。這 5 分鐘的初步觀察往往能發現後續逐項檢查時容易忽略的整體問題。
由外到內、由上到下
建議由露台 → 鋁窗 → 客廳 → 睡房 → 廚房 → 浴室 → 公用部分的順序進行。每個房間先看天花、再看牆身、最後看地板，避免跳來跳去漏項。
逐項勾選 + 拍照
用 PDF 清單逐項檢查，發現瑕疵立即拍照（最好有參照物，如硬幣、鎖匙）並在清單對應位置勾選。每張相片以「房間-位置-編號」命名（如「廚房-牆身-01」）。
整理瑕疵清單
驗完後在離開單位前花 15 分鐘整理瑕疵記錄，按嚴重程度（緊急 / 一般 / 細項）分類，並決定哪些需要要求發展商立即執修、哪些可以日後處理。
05. 工具清單 — 業主可自備什麼
以下工具大部份在文具店、五金舖或網購都可買到，總成本約 $300-$800：
水平尺（30cm）
$50-$150量度地台斜度、門框垂直度、窗台水平
強光電筒
$80-$200檢查暗角、櫃內、石屎裂紋、玻璃刮痕
驗電筆
$30-$100測試插座是否通電、辨別火線零線
三孔測試器
$80-$150更精確檢查插座接駁是否正確（L、N、E）
波子或乒乓球
$10-$30測試地台水平（放下觀察是否滾動）
捲尺（5m）
$30-$80量度單位尺寸、間隔牆位置、門縫距離
紙膠紙
$20-$50標記瑕疵位置、留待發展商查找
智能手機 / 相機
已有拍照存檔，並可用手機 App 充當水平儀
硬幣或鎖匙
已有敲擊檢測瓦磚空鼓（聲音空洞 vs 結實）
A4 紙與筆
$10-$30即時記錄補充資料、簽署執修單
膠袋（防水）
已有做浴室防水層測試（短時注水檢查滲漏）
手機紅外線溫度計（可選）
$200-$400檢查冷氣出風溫度、暖氣管溫度差
06. 為何坊間清單不夠用 — 詹Sir 補充的另外 23 項
坊間驗樓清單通常只列出基本表面項目（牆身、地板、潔具、開關），但真正影響業主長遠居住體驗的，是以下 23 項詹Sir 從 20,000+ 單位經驗中總結的「容易被遺漏」項目：
- 01.天花角位是否符合 90 度（坊間清單只說「平整」，但角位偏差會影響日後吊頂工程）
- 02.地板瓦磚整體高度差（不只是個別空鼓，而是相鄰 4 塊瓦磚的累積誤差）
- 03.潔具離牆距離與發展商圖則對比（避免日後加裝鏡櫃位置不夠）
- 04.門縫上下距離一致性（門扇下緣與地板距離若超過 12mm 代表門框安裝有誤）
- 05.插座底盒安裝深度（凸出牆身或凹入過深都會影響日後配電器材安裝）
- 06.灑水頭 / 煙感器位置（避免阻擋日後吊頂或燈飾安裝）
- 07.電視 / 電話 / 網絡牆插類型與位置（5G 時代部份線位已淘汰，要求發展商升級）
- 08.智能家居預埋線（Cat 6、HDMI、控制線是否預留）
- 09.冷氣機室外機位的承托強度與排水管接駁
- 10.抽油煙機接駁的中央排煙系統是否暢通（高層單位常見阻塞）
- 11.浴室 IP 等級電器（鏡前燈、抽氣扇須符合防水級別）
- 12.鋁窗排水孔（窗框底部小孔，封閉會導致雨水倒灌）
- 13.玻璃膠老化早期跡象（顏色發黃但未裂的位置，6 個月內必裂）
- 14.石材潔具背面（坐廁背、浴缸下，是滲水高發區）
- 15.防水層搭接高度（廚房、浴室牆腳防水必須上至地面以上 200mm）
- 16.電動窗簾預留電位（高層單位需加裝風速感應器位）
- 17.智能水掣 / 漏水偵測位（廚櫃下、洗衣機後、熱水爐位）
- 18.充電樁預埋線（如住宅有車位，須核對電力負載與預留管道）
- 19.牆身回音率（敲擊牆身聲音可判斷實牆 / 中空夾板牆，影響掛畫與裝修）
- 20.天花預埋燈位深度（影響日後吊燈、軌道燈安裝是否需要走管）
- 21.地磚 / 木地板熱脹冷縮預留邊位（是否預留 8-10mm 縫隙）
- 22.屋宇署批則對比（單位面積、間隔牆位置是否與圖則一致）
- 23.公契條文限制（窗台改造、外牆掛機位等是否有公契限制）
這 23 項在我們的 PDF 內也有完整列出，並標示了每項的檢查方法、判斷標準、處理建議。
07. 自驗 vs 找專業驗樓師
這份清單能幫業主完成約 60% 的表面瑕疵檢查。但仍有 40% 的隱藏問題需要專業儀器才能發現。以下是兩者的具體比較：
| 比較項目 | 自驗 | 專業驗樓師 |
|---|---|---|
| 成本 | 工具約 $300-$800 | $2,800 起（TSIM 團隊） |
| 時間投入 | 1.5-3 小時自學 + 驗樓 | 驗樓師到場約 1.5-2.5 小時 |
| 檢測範圍 | 表面瑕疵 ~60% | 表面 + 隱藏 ~95% |
| 儀器 | 水平尺、電筒、驗電筆 | 熱成像儀、含水率計、激光水平儀 |
| 報告深度 | 自製清單 | 30-80 頁專業報告 + 相片 |
| 執修依據 | 業主自行交涉 | 專業報告，發展商重視程度高 |
| 覆驗 | 需自行再驗 | 包覆驗一次 |
| 責任保險 | 無 | 有專業責任保險 |
我們的建議： 如果單位面積較細（少於 400 呎）、預算非常緊張、或業主本身有相關經驗，可以先嘗試自驗。其他情況，特別是新樓收樓 （單次決定 6-12 個月維修權利），仍然建議聘請專業驗樓師。一次驗樓的投資，比起日後維修費用通常便宜得多。